Wohnimmobilien in Buenos Aires: Bruttomietrendite steigt durchschnittlich auf über 6 Prozent

Die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien in der Stadt Buenos Aires haben sich im Laufe des Jahres 2026 weiter verbessert. Im Juni 2026 erreichte die durchschnittliche Bruttorendite bei Wohnungen mit einem bis vier Zimmern 6,22 Prozent pro Jahr. Damit liegt die Rendite auf dem höchsten Niveau der vergangenen 15 Jahre.

Grund für diese Entwicklung ist insbesondere die unterschiedliche Dynamik von Miet- und Kaufpreisen. Während sich das Mietniveau zuletzt weiter erhöht hat, entwickelten sich die Angebotspreise für Wohnimmobilien weniger dynamisch. Das Verhältnis zwischen Kaufspreis und erzielbarer Jahresmiete hat sich dadurch aus Investorensicht verbessert.

Die zugrunde liegende Marktanalyse basiert auf 6.661 aktuell angebotenen Bestandswohnungen. Für die Ermittlung der Bruttomietrendite wurden die durchschnittlichen Angebotsmieten mit den Angebotspreisen vergleichbarer Wohnungen in den jeweiligen Stadtteilen ins Verhältnis gesetzt.

Zwei-Zimmer-Wohnungen mit höchster Bruttorendite

Bei der Betrachtung nach Wohnungsgrößen ergeben sich unterschiedliche Renditeniveaus:

Wohnungstyp	Durchschnittliche Bruttomietrendite
2 Zimmer	6,56 % p. a.
3 Zimmer	6,41 % p. a.
1 Zimmer	6,37 % p. a.
4 Zimmer	5,52 % p. a.

Das höchste Renditeniveau weisen derzeit Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 6,56 Prozent auf. Ausschlaggebend ist insbesondere das Verhältnis zwischen vergleichsweise moderaten Ankaufspreisen und einer konstanten Nachfrage nach diesem Wohnungssegment.

Auch Ein- und Drei-Zimmer-Wohnungen liegen mit 6,37 resp. 6,41 Prozent oberhalb des Durchschnitts. Bei Vier-Zimmer-Wohnungen fällt die Bruttomietrendite mit 5,52 Prozent deutlich niedriger aus. Hier wirkt sich insbesondere das höhere absolute Preisniveau bei gleichzeitig begrenzterer Nachfrage aus.

Aktuelle Angebotspreise für Bestandswohnungen

Die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestandswohnungen in Buenos Aires bewegen sich derzeit auf folgendem Niveau:

• 1 Zimmer: ca. 70.000 US-Dollar

• 2 Zimmer: ca. 80.000 US-Dollar

• 3 Zimmer: ca. 112.000 US-Dollar

• 4 Zimmer: ca. 149.700 US-Dollar

  
  

Aus Sicht eines renditeorientierten Investors ist insbesondere das Segment der Zwei-Zimmer-Wohnungen interessant. Der vergleichsweise niedrige absolute Kapitaleinsatz trifft hier auf eine breite Nachfragebasis im Mietmarkt.

Aus den Durchschnittswerten lässt sich allerdings nicht unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit eines konkreten Investments schließen. Für die Investitionsentscheidung sind vielmehr der tatsächliche Ankaufspreis, die erzielbare Marktmiete, der Zustand der Immobilie, die laufenden Betriebskosten sowie die Mikrolage entscheidend.

Mikrolage als wesentlicher Renditefaktor

Die Bruttomietrendite variiert innerhalb von Buenos Aires teilweise erheblich. Besonders hohe Renditen finden sich tendenziell in Stadtteilen, in denen die Kaufpreise im Verhältnis zum erzielbaren Mietniveau noch vergleichsweise niedrig sind.

In etablierten Premiumlagen ist das Verhältnis häufig anders. Ein höheres Preisniveau führt dort tendenziell zu niedrigeren Anfangsrenditen. Dies kann allerdings mit anderen Faktoren einhergehen, etwa einer höheren Liquidität des Teilmarktes, einer stabileren Mietnachfrage oder besseren Voraussetzungen für eine langfristige Wertentwicklung.

Für die Beurteilung eines Investments ist deshalb zwischen laufendem Cashflow und potenzieller Wertentwicklung zu unterscheiden. Eine höhere Anfangsrendite bedeutet nicht zwangsläufig eine höhere Gesamtrendite über die Haltedauer.

Mietrendite als Bestandteil der Gesamtbetrachtung

Die aktuelle Entwicklung der Bruttomietrenditen verändert die Rahmenbedingungen für Anleger, die Wohnimmobilien in Buenos Aires zum Zweck der Vermietung erwerben.

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist jedoch die Nettomietrendite wesentlich aussagekräftiger als die reine Bruttorendite. Von den Bruttomieteinnahmen sind sämtliche nicht umlagefähigen Kosten sowie weitere laufende Aufwendungen des Eigentümers abzuziehen.

Hinzu kommen beim Ankauf die jeweiligen Transaktions- und Erwerbsnebenkosten. Bei einer langfristigen Investitionsstrategie sollten außerdem mögliche Instandhaltungsmaßnahmen, Mietausfallrisiken und die Entwicklung der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden.

Ausblick für renditeorientierte Investoren

Die Entwicklung der vergangenen Monate zeigt eine Verbesserung der Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien als Renditeobjekt in Buenos Aires. Mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 6,22 Prozent liegt das Renditeniveau inzwischen deutlich über den Werten der vergangenen Jahre.

Besonders das Segment der Zwei-Zimmer-Wohnungen weist mit 6,56 Prozent derzeit die höchste durchschnittliche Anfangsrendite auf.

Für die Investmententscheidung sind die Durchschnittswerte des Gesamtmarktes jedoch nur ein erster Orientierungswert. Entscheidend ist die Objektebene: Ein attraktives Investment ergibt sich aus dem Verhältnis von Ankaufspreis, erzielbarer Marktmiete, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsbedarf, Mikrolage und langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

Gerade im heterogenen Immobilienmarkt von Buenos Aires kann daher eine differenzierte Standort- und Objektanalyse einen erheblichen Einfluss auf die tatsächlich erzielbare Rendite haben. Für Investoren sollte die Bruttomietrendite folglich als Ausgangspunkt der Wirtschaftlichkeitsanalyse verstanden werden und nicht als alleiniger Bewertungsmaßstab.