Mietmarkt Buenos Aires 2026: Kleinwohnungen treiben die Preise – deutliche Unterschiede zwischen den Vierteln
- 3. Feb.
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Der Mietmarkt in Buenos Aires ist mit spürbarer Dynamik in das Jahr 2026 gestartet. Im Januar stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten um 2,7 % gegenüber Dezember 2026. Damit beschleunigt sich die Entwicklung nach einem vergleichsweise moderaten Verlauf im Jahr 2025. Auf Jahressicht summieren sich die Preissteigerungen neuer Mietverträge auf 34,9 % – und liegen damit über der Inflation (31,2 %) sowie leicht über dem Anpassungsindex früherer Mietverträge.
Inhaltsverzeichnis
Aktuelle Durchschnittsmieten nach Wohnungskategorie
Angebotssituation: Deutliche Erholung seit 2023
Mietrenditen und Nebenkosten
Preisunterschiede nach Stadtteilen in Buenos Aires
Fokus: Palermo Sur (Palermo Universitario)
Fazit
Aktuelle Durchschnittsmieten nach Wohnungskategorie
Die Entwicklung ist jedoch nicht gleichmäßig verteilt. Besonders kleinere Einheiten zeigen überdurchschnittliche Zuwächse:
Einzimmerwohnung (Monoambiente): 550.000 ARS (+10 % im Januar; +37,5 % im Jahresvergleich)
Zweizimmerwohnung: 763.818 ARS pro Monat (+30 % im Jahresvergleich)
Dreizimmerwohnung: 1.026.674 ARS (+28,5 % im Jahresvergleich)
Auffällig ist, dass sich vor allem Einzimmerwohnungen verteuert haben. Als Erklärung gilt die saisonal erhöhte Nachfrage zu Jahresbeginn, insbesondere durch Studenten, die zum Start des Semesters nach Buenos Aires ziehen.
Angebotssituation: Deutliche Erholung seit 2023
Seit dem historischen Tiefstand im Februar 2023 hat sich das Angebot deutlich ausgeweitet. Nach der Aufhebung der früheren Mietregulierung Anfang 2024 stieg das Angebot kurzfristig um 62 %.
Aktuell liegt das Volumen der verfügbaren Mietwohnungen rund 2,9-mal höher als im Tiefpunkt 2023, wenngleich im Januar 2026 erneut ein Rückgang von 7,7 % gegenüber dem Vormonat verzeichnet wurde.
Parallel dazu gewinnt die Dollarisierung an Bedeutung: Rund 30 % der Mietangebote werden inzwischen in US-Dollar inseriert.
Mietrenditen und Nebenkosten
Die durchschnittliche Bruttomietrendite aller 48 Stadtteile von Buenos Aires liegt derzeit bei 5,09 % pro Jahr. Rechnerisch werden etwa 19,6 Jahre benötigt, um den Kaufpreis über Mieteinnahmen zu amortisieren – rund 3,2 % länger als noch vor einem Jahr.
Die Nebenkosten („expensas“) stellen einen wesentlichen Zusatzfaktor dar:
In Buenos Aires betragen sie durchschnittlich 23,2 % der Warmmiete.
In Rosario liegen sie bei rund 17,5 %.
Vergleich mit Rosario
Auch in Rosario zeigte sich eine starke Dynamik bei kleinen Einheiten:
Einzimmerwohnung: 350.000 ARS
Zweizimmerwohnung: 430.000 ARS
Dreizimmerwohnung: 590.000 ARS
Die annualisierten Zuwächse lagen bei rund:
+60 % (Einzimmerwohnungen)
+51,3 % (Dreizimmerwohnungen)
+43,3 % (Zweizimmerwohnungen)
Trotz dieser starken Steigerungen bleibt das absolute Mietniveau in Rosario im Schnitt rund 200.000 ARS unter dem von Buenos Aires.
Preisunterschiede nach Stadtteilen in Buenos Aires
Die Lage ist weiterhin der entscheidende Preistreiber. Für eine Zweizimmerwohnung ergeben sich folgende durchschnittliche Monatsmieten:
Hochpreisige Viertel
Puerto Madero: 1.238.741 ARS
Núñez: 818.018 ARS
Palermo: 814.676 ARS
Mittleres Segment
Colegiales: 764.760 ARS
Recoleta: 747.713 ARS
Almagro: 720.773 ARS
Günstigere Lagen
San Nicolás: 657.065 ARS
Parque Avellaneda: 649.910 ARS
Floresta: 639.271 ARS
Fokus: Palermo Sur (Palermo Universitario)
Eine besonders dynamische Mikrozone ist Palermo Sur, gelegen zwischen Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba und Gallo. Das Viertel profitiert stark von:
Nähe zu Universitäten
medizinischer Infrastruktur
Gastronomie- und Freizeitangebot
hoher touristischer Attraktivität
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten liegt hier bei 3.684 USD/m². Damit positioniert sich Palermo Sur:
leicht unter Palermo Hollywood (3.773 USD/m²)
deutlich unter Palermo Nuevo (5.555 USD/m²)
über Almagro (2.979 USD/m²)
Für Gesamt-Palermo liegen die Durchschnittswerte bei:
Neubau: 3.893 USD/m²
Im Bau („pozo“): 3.976 USD/m²
Bestand: 3.035 USD/m²
Palermo ist damit nach Puerto Madero das zweitteuerste Viertel der Stadt.
Neubauaktivität in Palermo Sur
Die Bautätigkeit blieb in Palermo Sur in den letzten vier Jahren stabil, nachdem es 2021 zu einem deutlichen Rückgang kam. Aktuell dominieren kleinere Wohneinheiten – insbesondere Einzimmer- und Zweizimmerwohnungen –, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant sind.
Fazit
Der Mietmarkt in Buenos Aires zeigt Anfang 2026 eine selektive, aber klare Dynamik. Besonders kleinere Einheiten in gut angebundenen, urban geprägten Lagen mit struktureller Nachfrage entwickeln sich überdurchschnittlich.
Mit Bruttorenditen zwischen 5% und 8% in gefragten Lagen, steigender Nachfrage in universitätsnahen Vierteln und einer weiterhin hohen Attraktivität zentraler Stadtteile bleibt der Markt für strategisch positionierte Investoren interessant. Entscheidend ist die Auswahl mikrostandortstarker Lagen mit nachhaltiger Nachfragebasis.
