Immobilienkauf in Buenos Aires wird ab 2026 günstiger
- timklingenberg
- vor 1 Tag
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Seit Januar 2026 ist der Erwerb von Wohnimmobilien in der Stadt Buenos Aires (CABA) spürbar günstiger. Mit dem verabschiedeten Haushalt hat die Stadtregierung eine Reduzierung der sog. Stempelsteuer (Impuesto de Sellos) bei Immobilientransaktionen sowie die vollständige Abschaffung dieser Steuer auf Hypothekendarlehen für selbstgenutztes Wohneigentum beschlossen.
Die Maßnahme senkt insbesondere die Einstiegskosten beim Immobilienkauf, verbessert die wirtschaftliche Kalkulation für Käufer und sorgt für mehr steuerliche Planbarkeit. Ob daraus ein nachhaltiger struktureller Impuls für den Markt entsteht, hängt jedoch maßgeblich von der weiteren Entwicklung des Kreditmarktes ab.
Inhaltsverzeichnis
Stempelsteuer als zentrale Eintrittshürde
Was ändert sich konkret ab 2026?
Steuerliche Entlastung – positiv, aber nicht kaufentscheidend
Positives Signal für Selbstnutzer und Kreditnehmer
Bedeutung für Neubauprojekte und Entwicklungsimmobilien
Fazit
Stempelsteuer als zentrale Eintrittshürde
Die Stempelsteuer zählt zu den wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienkauf in Buenos Aires. Sie fällt sofort bei Beurkundung an und ist nicht kreditfinanzierbar. Damit reduziert sie unmittelbar das verfügbare Eigenkapital des Käufers.
Genau hier setzt die Reform an: Durch die Absenkung resp. Abschaffung dieser Steuer soll der Zugang zum Immobilienmarkt und Kaufentscheidungen erleichtert werden.
Was ändert sich konkret ab 2026?
Die beschlossenen Änderungen umfassen drei zentrale Punkte:
Vollständige Befreiung von der Stempelsteuer beim Kauf einer selbstgenutzten und dauerhaft bewohnten Immobilie (Hauptwohnsitz) bis zu einem Wert von ARS 226,1 Mio.
Senkung des Steuersatzes von 3,5 % auf 2,7 % bei Zweit- und weiteren Immobilien innerhalb dieses Preissegments - ebenso für ausländische Investoren.
Abschaffung der Stempelsteuer auf Hypothekendarlehen, sofern diese dem Erwerb der selbstgenutzten Erstwohnung dienen.
Ziel ist es, die steuerliche Anfangsbelastung zu reduzieren – insbesondere im mittleren Marktsegment – und die Gesamtkosten des Immobilienkaufes zu senken.
Steuerliche Entlastung – positiv, aber nicht kaufentscheidend
Der neue Freibetrag entspricht aktuell ca. USD 150.000, was gemessen an den durchschnittlichen Immobilienpreisen in Buenos Aires kein besonders hoher Schwellenwert ist. Allerdings fallen bei den aktuellen Marktpreisen ein Großteil der Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen -auch in sehr nachgefragten Lagen- in dieses Preissegment.
Zudem wird die Stempelsteuer in der Praxis in der Regel jeweils hälftig von Käufer und Verkäufer getragen, die effektive Ersparnis liegt pro Partei also bei 1,75% für selbstgenutzte Immobilien und bei 0,4 % für Zweit- und Anlageimmobilien.
Positives Signal für Selbstnutzer und Kreditnehmer
Besonders positiv wird im Markt die Abschaffung der Stempelsteuer auf Hypothekendarlehen für selbstgenutztes Wohneigentum bewertet. Zwar bestand bereits zuvor eine Steuerbefreiung für Erstwohnungen, nun wird jedoch auch die Finanzierung selbst steuerlich entlastet.
Das reduziert die effektiven Finanzierungskosten und verbessert die Kalkulation für Haushalte, die auf Bankkredite angewiesen sind – gerade in einem Umfeld hoher Zinsen und strenger Bonitätsanforderungen.
Bedeutung für Neubauprojekte
Auch für Bauträger und Off-Plan-Projekte hat die Reform Relevanz. In Entwicklungsprojekten fallen häufig mehrere Abtretungen von Rechten innerhalb von Treuhandstrukturen an – jede davon bislang stempelsteuerpflichtig.
Die Reduktion bzw. Befreiung führt zu:
geringeren kumulierten Nebenkosten während des Projektverlaufs
höherer Wirtschaftlichkeit bei Weiterverkäufen
besserer Planbarkeit für Erst- und Folgeinvestoren
Im Bestandsmarkt fällt der Effekt geringer aus, bleibt jedoch ebenfalls positiv.
Fazit
Die Reform der Stempelsteuer ab 2026 ist ein klarer Schritt in die richtige Richtung. Sie senkt Einstiegskosten, verbessert die Kaufkalkulation und stärkt insbesondere Eigennutzer und kreditfinanzierte Käufer. Als alleinige Maßnahme reicht sie jedoch nicht aus, um die Nachfrage signifikant zu erhöhen. In Kombination mit weiteren steuerlichen Entlastungen und einer weiterhin stabilen wirtschaftlichen Entwicklung ist sie jedoch ein wichtiger Baustein für nachhaltiges Wachstum des argentinischen Immobilienmarktes.
FAQ
Was kostet eine Immobilie in Buenos Aires?
Der durchschnittliche Quadratmeter-Preis von Wohnimmobilien liegt aktuell in der Stadt Buenos Aires bei U$ 2.449. In stark nachgefragten Premium-Lagen wie bspw. Palermo hingegen beträgt er bereits knapp U$ 3.400, in Belgrano unter U$ 3.200 und in Recoleta unter U$ 2.800. In ebenso attraktiven Mittelklasse-Vierteln wie Almagro und Villa Crespo hingegen liegt der Quadratmeter-Preis unter dem stadtweiten Durchschnitt.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Buenos Aires?
Die Beantwortung dieser Frage hängt von einigen Faktoren ab, die individuell erörtert werden sollten. Nach Reduzierung der Stempelsteuer hingegen kann man von folgender Faustregel ausgehen: Maklerprovision 4% zzgl. MwSt; Notar- und Grundbucheintrag: 2% zzgl. MwSt sowie 1,35% Stempelsteuer. Daraus ergeben sich Kaufnebenkosten in Höhe von 7,35%.
