Argentinische Immobilien aus deutscher Steuersicht

timklingenberg
7. Aug.
3 Min. Lesezeit

Aktualisiert: vor 4 Tagen

Argentinien bietet deutschen Investoren attraktive Investitionsbedingungen im Immobilienbereich. Neben einem Währungsumfeld mit hohem Wechselkursvorteil (EUR/USD/ARS), einem liberalisierten Kapitalmarkt und stark wachsender Inlandsnachfrage sprechen auch vergleichsweise niedrige Einstiegspreise, attraktive Mietrenditen und der Wegfall früherer Devisenkontrollen für Investitionen.

Investoren, die strategisch handeln, können von einem strukturellen Aufschwung profitieren.

Doch der Erwerb von Immobilien im Ausland – insbesondere außerhalb der EU – erfordert eine differenzierte steuerliche Betrachtung im Heimatstaat. In Deutschland ist insbesondere die Einkommensteuer, die Anzeigepflicht von Auslandsvermögen sowie das Doppelbesteuerungsabkommen mit Argentinien (DBA) zu beachten.

1. Besteuerung von argentinischen Mieteinnahmen in Deutschland

Nach deutschem Steuerrecht (§ 2 Abs. 1 EStG i.V.m. § 21 EStG) unterliegen Mieteinnahmen aus ausländischen Immobilien grundsätzlich der deutschen Einkommensteuer, wenn der Eigentümer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist.

Beispiel: Ein Steuerinländer mit Wohnsitz in München erzielt monatlich 1.000 USD Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Buenos Aires. Diese Einnahmen sind in Deutschland zu versteuern – jedoch unter Anrechnung argentinischer Steuern gemäß DBA.

Besteuerungssystem im DBA Deutschland–Argentinien

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Argentinien (DBA vom 13.07.1978) sieht vor:

Artikel 6: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dürfen im Belegenheitsstaat (also Argentinien) besteuert werden.
Deutschland wendet auf diese Einkünfte die Anrechnungsmethode (§ 34c EStG) an – nicht die Freistellungsmethode.

Das bedeutet:

In Argentinien gezahlte Steuern werden auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, allerdings nur bis zur Höhe der deutschen Steuer auf die Auslandseinkünfte.
Ein Doppelbesteuerungsschutz ist gegeben

Argentinische Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Vermögenssteuer

Einkommensteuer in Argentinien für Einkommen aus Vermietung beträgt für Nicht-Residenten effektiv 21% gem. Art. 102 I i.V.m. Art. 104 Abs. 2 g LIG (Ley de Impuesto a las Ganancias).
Nicht-Residenten unterliegen für ihr argentinisches Immobilieneigentum der Vermögenssteuer (Impuesto sobre los Bienes Personales) von 0,5%. Ab 2027 reduziert sich die Steuer auf 0,25%. Perspektivisch ist davon auszugehen, dass die Vermögenssteuer gänzlich abgeschafft wird.

2. Verkauf der Immobilie: Besteuerung des Veräußerungsgewinns

Auch Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie in Argentinien unterliegen grundsätzlich der deutschen Einkommensteuer, sofern keine Steuerfreiheit nach § 23 EStG greift (Spekulationsfrist).

Wichtige Punkte:

Die 10-Jahresfrist nach § 23 EStG gilt auch für Auslandsimmobilien.
Der Gewinn wird in Argentinien besteuert (nach DBA zulässig) mit einer pauschalen Quellensteuer von 15 %.
Auch hier erfolgt in Deutschland die Steueranrechnung.

Währungsgewinne (EUR/ARS) sind steuerpflichtig, wenn sie realisiert werden – z. B. bei Rücktausch von Pesos in Euro.

3. Vermögenssteuerliche Relevanz und Anzeigeverpflichtungen

In Deutschland gibt es (noch) keine Vermögenssteuer, jedoch bestehen Mitteilungspflichten bei Auslandsbeteiligungen.

Anzeigepflicht nach § 138 Abs. 2 AO

Erwerb einer Immobilie im Ausland muss innerhalb eines Monats dem Finanzamt gemeldet werden.
Die Anzeige erfolgt mittels Formular BZSt-2.
Die Pflicht gilt unabhängig von einer Gewinnerzielungsabsicht.

Kontrollmitteilungen & Transparenz

Argentinien ist Mitglied im Common Reporting Standard (CRS). Zwar werden Immobilien nicht direkt erfasst, jedoch alle bankbasierten Erträge und Kontoverbindungen. Ein Immobilieneigentümer, der Mieteinnahmen auf ein argentinisches Konto empfängt, kann dadurch mittelbar meldepflichtig werden. Die Zahlung des Mietzinses auf andere Auslandskonten oder Kryptowallets ist im Rahmen der Vertragsautonomie ebenso zulässig.

4. Weitere steuerliche Vorteile und Gestaltungsmöglichkeiten

a) Abschreibungsmöglichkeiten

In Deutschland kann auf die Immobilie (sofern vermietet) die Absetzung für Abnutzung (AfA) angesetzt werden – regelmäßig 2 % der Gebäudekosten p.a. bei fremdvermieteten Objekten.

b) Währungsgewinn als Zusatzrendite

Ein Engagement in Argentinien kann zusätzlich zur Mietrendite auch Wechselkursgewinne in Euro generieren – wenn z. B. Einkommen in USD erfolgen oder beim Rückfluss in Euro umgetauscht wird.

c) Erbschaftsteuerliche Strukturierung

Durch frühzeitige Gestaltung (z. B. mittels Familienstiftung, Schenkung oder Nießbrauchmodellen) kann die Übertragung argentinischer Immobilien erbschaftsteuerlich optimiert werden. Argentinien ist kein Erbschaftsteuerparadies, aber eine vorausschauende Planung bietet Vorteile.

5. Risiken und Besonderheiten

Wechselkursrisiken bei ARS-Investitionen und -einnahmen: bei geringerer Risikoaffinität sind USD-basierte Mieteinnahmen empfehlenswert.

Fazit: Solide steuerliche Basis für chancenreiche Investitionen

Der Erwerb von Wohnimmobilien in Argentinien ist aus deutscher Sicht steuerlich zulässig, gestaltbar und mit gewissen Vorteilen verbunden. Das Doppelbesteuerungsabkommen sorgt für Rechtssicherheit, und bei korrekter Deklaration lassen sich Miet- und Veräußerungsrenditen effizient in das deutsche Steuersystem einfügen.

Wer jedoch Deklarationspflichten verletzt, muss mit Sanktionen oder nachträglicher Besteuerung rechnen. Daher gilt: Steuerliche Begleitung ist nicht optional, sondern essenziell.

Empfohlene Schritte vor dem Erwerb: